存量房贷利率下调：利好还是挑战？
元描述： 深入探讨中国存量房贷利率下调的可能性、影响和挑战。分析两种可能的实施路径、影响银行息差和居民消费、以及“转按揭”的可行性。
吸引人的段落： 随着新增房贷利率不断下探，存量房贷利率却居高不下，两者之间的利差不断扩大，引发了社会各界的广泛关注。降低存量房贷利率，既能减轻居民的负债压力，促进消费回升，还能稳定房地产市场预期，但对银行而言，却意味着息差压力进一步加大，如何权衡利弊，如何在稳定金融市场和促进经济发展之间找到平衡点，成为当下金融政策制定者面临的重大课题。
存量房贷利率现状：利差持续拉大
种子关键词： 存量房贷利率
过去几年，中国房贷利率一直处于较高的水平，尤其是存量房贷，其利率普遍高于新增房贷，导致了巨大的利差。今年以来，随着央行多次下调LPR，以及各地取消房贷利率下限，新增房贷利率不断下探，而存量房贷利率却仍然保持在较高水平，利差进一步扩大，这使得部分购房者选择提前还贷，以减轻利息负担。
数据说话： 根据央行最新发布的数据，2024年6月个人住房贷款加权平均利率为3.45%，较2023年12月下降52个基点，较2023年同期下降66个基点。而存量房贷利率普遍在4%以上，部分地区甚至达到5%以上，与新增房贷利率的利差已经达到了六七十个基点，甚至更高。
案例分析： 深圳的王先生在2020年1月购买了一套房产，贷款260余万元，目前利率为4.5%，而深圳市现在普遍执行的3.4%的首套房贷利率相比，高出100多个基点。为了减轻利息负担，王先生选择提前还贷，将原本1万多元的月供降至1900多元，并调侃道：“这可能是当下回报率最高的‘投资’了。”
总结： 越来越大的利差，使得存量房贷借款人面临着巨大的压力，部分人选择提前还贷，这不仅会减少银行的收入，还会对房地产市场造成一定负面影响，因此，降低存量房贷利率，成为当下迫切需要解决的问题。
降低存量房贷利率：两种可能的路径
降低存量房贷利率，主要有两种可能的路径：
1. “重定价”： 这是指存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率。这种方法的优点是操作简单，不需要跨行操作，但缺点是需要银行主动协商，且需要考虑银行的利益。
2. “转按揭”： 这是指借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。这种方法的优点是借款人可以选择更低的利率，但缺点是需要支付一定的转按揭费用，以及需要重新审核贷款资质。
历史经验： 去年8月末，央行、国家金融监督管理总局指导下调存量首套住房贷款利率，此后，各银行接连发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则，大部分符合要求的存量首套房贷利率降至报价利率，截至去年末，已有超过23万亿元存量房贷利率完成下调，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
目前现状： 针对近日存量房贷降息和“转按揭”传闻，记者采访多家银行相关负责人，他们均表示尚未接到相关通知。
专家观点： 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已打开。一方面，近期存款利率有所下调，5年期存款利率降幅更大，利率调整降低了银行资金端成本；另一方面，央行公开市场操作利率下调，商业银行资金端成本下降，从而为房贷利率再次下调打开了窗口。
总结： 降低存量房贷利率的政策窗口已经打开，但具体实施方式还需要进一步观察，预计未来会以更加温和的方式推进，并会考虑银行息差和居民消费等多种因素。
“转按揭”的可行性：挑战与机遇
“转按揭”是否可行，一直是社会各界热议的话题。
支持者认为： 放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，有利于降低存量贷款利率，避免了由央行给定存量按揭利率调整标准可能带来的争议，同时“转按揭”风控标准简单易操作，可避免房地产风险累积加大。
反对者认为： 若允许“转按揭”，会加剧银行内卷，进一步压缩利润空间，且涉及跨行合作、资产重估、资金调配，流程复杂，或存在投机风险、恶性竞争、摩擦成本较高问题，对大行冲击明显。
专家观点： 五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷表示，“‘转按揭’模式虽然呼声很高，但短期内全面推开的概率不大，如若推行，需充分研究对市场不同主体的影响或冲击，做好政策规则协调配套。”
总结： “转按揭”是降低存量房贷利率的一种有效手段，但其操作复杂，存在风险，需要谨慎评估，并做好政策配套措施。
降低存量房贷利率对银行的影响：息差压力
降低存量房贷利率，会对银行的经营造成一定影响，主要体现在以下几个方面：
1. 息差压力： 银行的净息差是银行利润的重要来源，降低存量房贷利率会导致净息差下降，从而影响银行的盈利水平。
2. 资金流动性： 降低存量房贷利率会导致部分借款人选择提前还贷，这会影响银行的资金流动性，从而影响银行的贷款业务。
3. 竞争加剧： 降低存量房贷利率会导致银行之间的竞争加剧，一些银行可能会为了抢夺客户而降低利率，这会进一步压缩银行的利润空间。
专家观点： 何婉婷认为，降低存量房贷利率对于银行息差构成挑战，预计会以对银行息差影响更为温和的方式推进，并且需配套负债端成本降低。
总结： 降低存量房贷利率对银行的经营会造成一定挑战，但也会带来一些机遇，例如，降低利息支出，吸引更多客户。银行需要在利弊权衡中，找到一个平衡点，以确保自身的盈利能力和可持续发展。
降低存量房贷利率对居民的影响：利好还是挑战？
降低存量房贷利率，对居民来说，是一件利好还是挑战？
利好方面：
1. 减轻负债压力： 降低存量房贷利率可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。
2. 减少提前还贷： 降低存量房贷利率可以减少提前还贷等情况，稳定房地产市场，为房地产市场带来新的活力。
3. 稳定住房消费预期： 降低存量房贷利率有助于稳定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪，促进房地产市场健康发展。
挑战方面：
1. 预期不确定性： 降低存量房贷利率可能会导致市场预期不稳定，一些居民可能会选择观望，等待更低的利率，从而影响房地产市场的成交量。
2. 政策风险： 降低存量房贷利率的政策可能会出现变化，这可能会给一些居民带来风险，例如，如果利率再次上涨，居民的还款压力会增加。
专家观点： 李宇嘉建议，存量贷款利率尽可能一次性降到接近中长期定期存款利率水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感，进而抑制提前还贷，鼓励按揭买房。
总结： 降低存量房贷利率对居民来说，是一件利大于弊的事情，但需要做好政策的配套措施，以确保政策的稳定性和可持续性。
常见问题解答
1. 降低存量房贷利率的具体时间表是什么？
目前还没有具体的时间表，但可以肯定的是，降低存量房贷利率的政策窗口已经打开。
2. 降低存量房贷利率会对房地产市场造成什么影响？
降低存量房贷利率会对房地产市场产生积极影响，可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。
3. 降低存量房贷利率会对银行的经营造成什么影响？
降低存量房贷利率会导致银行的净息差下降，从而影响银行的盈利水平。
4. “转按揭”是否真的可行？
“转按揭”是降低存量房贷利率的一种有效手段，但其操作复杂，存在风险，需要谨慎评估，并做好政策配套措施。
5. 哪些人可以享受降低存量房贷利率的政策？
目前还没有具体的信息，但预计会以更加温和的方式推进，并会考虑银行息差和居民消费等多种因素。
6. 降低存量房贷利率对经济发展有什么意义？
降低存量房贷利率可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而促进消费回升，为经济增长提供动力。
结论
降低存量房贷利率，是一个复杂的政策问题，需要权衡利弊，找到一个平衡点，才能实现良好的社会效益。未来，政府需要继续关注市场变化，及时调整政策，以确保政策的稳定性和可持续性，促进经济健康发展。
